Amerikada ev almak, çok farklı avantajları olan bir yatırımdır. Alınan evin kısa sürede kiraya verilmesi ile dolarla kira geliri elde etmeye başlarsınız. ABD’de düşük sayılacak kiralar, TL’ye çevrildiğinde oldukça yüksek rakamlara karşılık gelecek. Dolayısıyla yüksek kira geliri elde edeceksiniz. Ayrıca satın almış olduğunuz konut, zaman içinde değer kazanabilir. Bütün bu avantajları yakalayabilmeniz için doğru adımları atmanız gerekiyor.

Ev alma sürecinde dikkat etmeniz gereken ilk husus, doğru ev seçimidir. Tercih edeceğiniz evin değerinin ekspertiz değerinden yüksek olmaması gerekiyor. Firma olarak portföyümüzde sizlere sunduğumuz evlerin önemli kısmının fiyatı, ekspertiz değerinin altında. Dolayısıyla bu evleri satın aldıktan kısa bir süre değerleri büyük olasılıkla artacaktır.

Konut seçiminde dikkat edilmesi gereken hususlardan birisi de kiracı bulma konusudur. Konut alıyorsanız, kira geliri sizin için büyük önem taşıyor demektir. Kira geliri içinse evinizin boş kalmaması gerekir. Firma olarak bu hususa dikkat ediyor ve kiralık evlere yoğun ilginin olduğu bölgelerdeki konutları portföyümüze ekliyoruz.

Burada bahsedilen hususlar ve benzeri diğer detaylar, Amerikada ev almak isteyenlerin beklentilerinin karşılanması için önemlidir. Sahip olduğumuz deneyim ve uzmanlığı, sizlerin beklentilerini karşılamak ve ihtiyaçlarına cevap vermek için kullanıyoruz. Amerika’da ev satın alma ve ev fiyatları hakkında daha fazla bilgi almak için bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz.

Günümüzde ki risk oranı en düşük yatırım şekli gayrimenkul yatırımıdır. Yatırım için avantajlı mülkü bulup satın alma işlemini gerçekleştiren kişiler düzenli gelir elde ederler. Tabi bu yatırımı hangi ülkede yaptığınız da son derece önemlidir.

 Son yıllarda gayrimenkul yatırımı için Amerika çok fazla tercih edilmektedir. Çünkü bu ülkede yer alan emlak piyasası bir hayli kazançlı olarak karşımıza çıkıyor. Peki Amerika’ya gitmeden nasıl ev satın alacağım derseniz iste tam orada Dolarla Kira global gayrimenkul uzmanları tarafından temassız yatırımınızı Amerika’ya gitmeden yapabileceksiniz.

Amerika’da ev alma konusu ile birlikte akıllara direkt olarak mortgage geliyor. Mortgage, evler için yapılacak ödemelerin belli bir döneme yayılmasını sağlayan bir sistem. Türkiye’deki konut kredisi ile benzer olduğu söylenebilir.

Mortgage sistemi, ABD vatandaşlarına konutun toplam değerinin %75’ine kadar finansman desteği sağlıyor. Bu oran, bazen biraz daha yüksek olabiliyor. Ancak yabancılar için sağlanan finansman desteği, ortalama olarak alınacak konutun fiyatının %50’si kadar olabiliyor.

Mortgage için anlaşmalı olduğumuz özel finans kuruluşları üzerinden başvuru yapmanızı sağlıyoruz. Yabancılara genellikle %50 oranında finansman desteği sağlanıyor. Ancak bazen bu oran %40’a düşebildiği gibi bazen de %60 seviyesine kadar çıkabiliyor.

Amerikada ev almak için mortgage sisteminden yararlanacaksanız, maliyet hesaplarını dikkatli bir şekilde yapmanız gerekiyor. Kullanacağınız kredi miktarı ve aylık taksit tutarını, bütçenizi dikkate alarak belirlemelisiniz. Ayrıca bütün ödemeleri dolar (USD) cinsinden yapacağınızı unutmayın. Kur farkı nedeniyle maliyetleriniz artabilir veya azalabilir.Bu noktada kira geliriniz de önemli bir etken olarak hesaplamalara dahil etmekte fayda var.

Mortgage için doğru bir ödeme planı oluşturamazsanız, ilerleyen dönemlerde ödemede sorun yaşayabilir ve konutunuzu kaybedebilirsiniz. Uzmanlarımız, ödeme planı hazırlanırken gerekli desteği size verecek. Alacağınız danışmanlık hizmeti ile doğru bir ödeme planı oluşturacak ve mortgage ile gelen finansman desteğini avantaja çevireceksiniz.

1. MÜLK GELİRİNİZİN NASIL DEĞERLENDİRİLECEĞİNİ SEÇEBİLİRSİNİZ

ABD gayrimenkulünden elde ettiğiniz gelirin, ABD'deki bir ticaret veya iş ile etkin şekilde bağlantılı olarak değerlendirilmesini isteyebilirsiniz. Böyle bir durumda, ABD vatandaşlarıyla aynı oranlarda vergilendirilirsiniz.

2. VERGİLENDİRİLME

Genel olarak, ABD vatandaşı olmayan ve Birleşik Devletlerin'de bulunan gayrimenkulden elde edilen gelir, ABD’deki bir ticari faaliyet ile etkin bir şekilde bağlantılı değilse %30 oranında vergilendirilir. Daha fazla bilgi için Sabit, Belirlenebilir, Yıllık veya Dönemsel (FDAP Income) gelirlerle alakalı IRS sayfasını inceleyebilirsiniz.

3. VERGİ ANLAŞMALARI

Ülkeniz ile Amerika Birleşik Devletleri arasında bir vergi anlaşması varsa, indirimli stopaj vergisi oranına hak kazanabilirsiniz.

Maalesef Türkiye ile ABD arasında bu türden bir anlaşma bulunmamaktadır. Daha fazla bilgi için IRS Publication 515'i inceleyebilirsiniz.

4. SERMAYE KAZANCI VERGİSİ

Gayrimenkulünüzü satıyorsanız, satışta sermaye kazancı vergisine tabi olacaksınız. Sermaye kazancı vergisi oranı çoğu vergi mükellefi için %15'tir.

5. EYALET EMLAK VERGİSİ

ABD mülkünüz için eyalet emlak vergisi de ödemeniz gerekmektedir. Vergi miktarı, mülkün bulunduğu eyalete bağlı olarak değişecektir.

6. 1040NR VERGİ BEYANI

Eğer sahip olduğunuz mülkten gelir elde ediyorsanız, vergi beyanı (Form 1040NR) yapmanız gerekecektir.

7. EV SİGORTASI

Ev sigortası yaptırmak yasal olarak bir zorunluluk olmasa bile, eğer Mortgage kullanmak istiyorsanız, genel olarak, kredi sağlayıcınız sizden ev sigortası talep edecektir. Bu sahip olduğunuz mülkün hem sizin hem de kredi sağlayıcınız için çeşitli felaket ve hasarlara karşı güvende olduğunu bilmek adına önemlidir.Ayrıca oluşabilecek hasarlara karşı yüksek maliyetlerden kaçınmak için de akıllıca bir çözümdür.

8. IRS PUBLİCATİON 515

Bu döküman, Amerika'da ev almaya düşünüyorsanız vergi oranlarını ve sınırlamaları kapsayan detayları içermektedir. Bu kaynak içinde stopaj vergileri, sermaye kazancı vergileri ve emlak vergileri de dahil olmak üzere bir satın alımın vergi sonuçlarını görebilirsiniz.

Amerika’da mülk satın almak istiyorsanız ABD'de ev satın alma süreci hakkındaki bu adım adım kılavuzu takip edebilirsiniz.

ADIM 1 - EVİNİZİ NEREDE SATIN ALMAK İSTEDİĞİNİZE KARAR VERİN

Amerika Birleşik Devletleri'nde yabancı uyruklu olarak mülk satın alma konusunda herhangi bir kısıtlama yoktur. Bu durum, ABD'de birincil ikamet için mülk satın almak isteyebilecek yerleşik yabancı uyrukluların ötesinde, tatil veya yatırım amaçlı mülk satın almak isteyen yabancı yatırımcılar için de geçerlidir.Nereden ev satın alacağınızı belirlerken işinize yakınlığı, okullar ve sosyal olanaklar gibi faktörleri göz önünde bulundurmalısınız.Ayrıca yatırım ya da tatil amaçlı mülk satın alımlarında da ABD'nin yaşamak için en iyi şehirlerini ve eyaletlerini araştırmanız gerekmektedir.

ADIM 2 - YABANCI GAYRİMENKUL İŞLEMLERİNDE DENEYİMLİ BİR EMLAKÇI BULUN

Mülk satın alımında en önemli adımlardan birisi, uluslararası ve yabancılar için ulusal işlemlerde deneyimli bir emlakçı bulmaktır.

Bu konuda uzman bir kişi bulmak sürecin sağlıklı ve hızlı ilerlemesinde oldukça büyük önem taşır. Gereken belgelerin ve aşamaların nasıl ilerleyeceği noktasında uzman bir kişi size hem zaman hem de maddi olarak büyük bir avantaj sağlayacaktır.

Bir referans noktası olarak, çalışmaya karar vereceğiniz emlakçının CIPS (Certified International Property Specialist) gibi bir uzman yeterliliğine sahip olması gerekir.

Bir CIPS sahibi emlakçı, uluslararası işlemleri minimum riskle sorunsuz bir şekilde tamamlamak için uzmanlık eğitimi almıştır. Hem ABD'de ikamet eden yabancı doğumlu bireyler hem de ABD'de yerleşimi olmayan kişiler olmak üzere uluslararası müşterilerle çalışma uzmanlığına sahiptirler.

ADIM 3 - EMLAKÇINIZ İLE SÜRECİ BAŞLATIN

Sizin ihtiyaçlarınızı karşılayan bir emlakçı bulduktan sonra, Amerika'da bir emlakçı ile nasıl çalışabilirsiniz detaylarına bakalım.

Öncelikle emlakçınız ile bir alıcı temsil sözleşmesi imzalamanız gerekmektedir. Elbette belgeyi imzalamadan önce dikkatle okuyup kafanızda soru işaretleri oluşturan kısımların açıklanmasını isteyebilirsiniz.

ADIM 4 - EMLAK VERGİSİ DURUMUNUZU KONTROL EDİN

ABD Hükümeti, yerleşik olmayan bir yabancı alıcı olarak mülk satın almak için sizi ek vergilere tabi tutabilecek diğer ülkelerin aksine, ek vergi yükünü ortadan kaldırarak size cazip bir fırsat sunuyor.

Yine de, yerleşik olmayan yabancı yatırımcıların, diğer ABD vatandaşları gibi mülkleri üzerindeki emlak vergilerini ödemeleri gerekir. Ek olarak, yabancı alıcılar, ABD'deki bir kiralık mülkten gelir elde ederlerse veya satıştan kazanç elde etmek için mülkünü satarlarsa ek vergi yükümlülüklerine tabii tutulur.

Çoğu durumda, Amerika Birleşik Devletleri'nde mülk satın almak için, eğer Sosyal Güvenlik Numaranız yoksa Bireysel Vergi Mükellefi Kimlik Numarası (ITIN) almanız gerekir.

ADIM 5 - EV ARAMA SÜRECİNİ BAŞLATIN

İlk olarak ne tür bir ev aradığınızı emlakçınıza bildirmeniz gerekmektedir. Zaten bir ev bulduysanız ve satın almak istiyorsanız, emlak acenteniz bu satın alma işleminin tüm ayrıntılarında yardımcı olacaktır.

Eğer istediğiniz evi henüz bulamadıysanız da emlakçınız size çeşitli seçenekler gösterecek ve belirlenen günlerde ziyarete açılan evleri ziyaret edebileceksiniz.

Eğer ev arama sürecinizde ABD'de değilseniz, emlakçınıza istediğiniz evlerin görsellerini atmasını ve size tanıtmasını isteyebilirsiniz. Ayrıca seçtiğiniz evin okul, ulaşım, eğlence etkinlikleri vb. imkanları hakkında size bilgi verebilir.

Çalıştığınız emlakçı size gösterilmekte olan mülklerde hangi eşyaların demirbaş kalacağı ya da nelerin sahipliğini elde edeceğiniz konusunda bilgilendirme yapacaktır.

ADIM 6 - BEĞENDİĞİNİZ EV İÇİN TEKLİF YAPIN

Satın almak istediğiniz evi seçtikten sonra, emlakçınız bölgede yakın zamanda satılan benzer mülkler hakkında size bilgi verebilir. Bu sayede satıcıya hangi fiyat teklifini yapmanız gerektiğini ve pazarlık aralığını öğrenmiş olursunuz.

Emlak fiyatlarının çoğu pazarlık edilebilir olduğundan, uzman acentenizin müzakere konusundaki uzmanlığına güvenmelisiniz.

Pazarlık sürecinin sonunda satıcı teklifinizi kabul edebilir, reddedebilir ya da karşı bir teklifte bulunabilir. Teklifinizi kabul etmeyi seçerlerse tebrikler, artık Amerikalı bir ev sahibi olmaya bir adım daha yaklaştınız.

ADIM 7 - ALACAĞINIZ EVİN KONTROLLERİNİ SAĞLAYIN

Satın almayı resmiyete dökmeden önceki en önemli ve son adım evin durumunu kontrol etmektir. Elbette kontrol etmeden de bir ev satın alabilirsiniz, ancak ileride size önemli masraflar çıkarabilecek sorunlardan korunmak için uzman kişilerle çalışıp evin kontrollerini sağlamak oldukça önemli.

Evin kontrolleri için anlaşacağınız Ev Denetçisi ya da Müfettişi, inşaatta herhangi bir kusur veya hasar olup olmadığını kontrol edecek ve evin yapısal olarak sağlam olduğundan ve tüm sistemlerin çalıştığından emin olacaktır.

ADIM 8 - SATIN ALMA SÖZLEŞMESİNİ İMZALAYIN

Evin kontrolleri sağlandıktan sonra satıcı ile bir satış sözleşmesi yapmaya hazırsınız. Satış sözleşmesi, emlakçınızın sizin için müzakere ettiği fiyatı ve diğer şartları içerir. Sözleşme sırasında, teminat olarak satış fiyatının %5-10'u arasında bir para ödemeniz gerekecektir.

Bu para, mülkün tam satışı gerçekleşene kadar bir emanet (güven) hesabında bulunur.

Satış sözleşmesi, göçmenlik durumunuz değişirse veya finansman ile ilgili bir sorun ortaya çıkarsa, satın alma işleminden geri çekilebileceğinizi belirten bir maddeyi de içerecektir.

ADIM 9 - TAPU RAPORUNUZU ALIN (TİTLE REPORT)

Bir sonraki adımda bir Tapu Raporunun hazırlanması gerekmektedir. Tapu Raporu mülkün önceki sahiplerini ve mülke karşı varsa mevcut tüm hacizleri gösterir.

Bu rapor, özellikle sizi koruduğu için oldukça önemlidir. Mülkiyete karşı herhangi bir haczin, alıcı mülkiyeti almadan önce satıcı tarafından karşılanması gerekir. Bu sayede herhangi bir haciz olmadan mülkiyeti üzerinize almış olursunuz.

ADIM 10 - TAPU SİGORTASINI ALIN (TİTLE INSURANCE)

Tapu raporunuzda belirlenemeyen, gizli kalmış bir probleme karşı (örneğin mülk sahibinin eski eşinin mülk üzerinde hak iddia etmesi gibi) tapu raporu sağlayıcınızdan belirli bir ücret karşılığında tapu sigortası da (Title Insurance) talep edebilirsiniz.

Tapu sigortası yasal bir zorunluluk değildir ancak sonradan başınızı ağrıtabilecek problemlere karşı size güvence sağlayan etkili bir çözümdür.

ADIM 11 - ABD'DEKİ YENİ EVİNİZİ ALIN

Mülkiyeti alacağınız gün ilk olarak, satıcı bir tapu senedi imzalayacaktır. Tapu senedi, mülkiyetin transferini gösterdiği için oldukça önemli bir belgedir.

Satıcı tapu senedi ile mülkü size devrettiğini kanıtlar. Daha sonra, tapu senedi noter tasdikli hale getirilecek ve yerel yönetim ofisine kaydı yapılacaktır.

Mülkiyeti aldığınız gün satıcı, istediğiniz zaman taşınabilmeniz için anahtarları size teslim edecektir.

Amerika’dan Concur Türkiye ile alacağınız evin kira getirisinin ülkemize göre 2-3 kat yüksek olması ve yatırımlık evlerin fiyatlarının  düşük fiyatlardan başlaması, Amerika’dan yatırım için ev almanın ana sebeplerini oluşturuyor.
Bunlara ek olarak yaptığınız yatırım tutarının sürekli Dövizde duruyor olması da yatırımın mantığını oluşturan önemli bir sebep. Bir başka deyiş ile, evinizi aldığınızda Dolar kuru 3 Lira, sattığınızda 6 Lira ise, zaten satarken TL bazında yatırdığınızın iki katını almış oluyorsunuz. Bu dönemde topladığınız kira da kazancınıza eklendiğinde bu iki yatırımın birbirinden çok farklı getiri sağladığını göreceksiniz. Concur Türkiye ile Amerika’dan alacağınız evlerin amortisman sürelerinin Dolar bazında 10-12 Yıl olduğunu ve ülkemizdeki alternatiflerin TL bazında 25-35 yıl arasındaki Amortisman sürelerini düşürsek, yatırım açısından kayda değer bir fark söz konusu olacaktır.

Amerika’da yatırım amaçlı gayrimenkul yönetiminin neredeyse tamamı profesyonel yönetim firmalarınca yapılmaktadır. Bunun sebebi ise evdeki kiracı ile muhattap olması gereken bir yöneticinin sürekli hazır olmasının kontrat şartlarından biri olmasıdır.
Yurt dışı yatırımcıların yanı sıra, Amerikalıların kendi ülkelerinde almış oldukları yatırımlık evlerin yönetimi bile yatırım veya emlak danışmanlık firmalarındadır.
Concur Türkiye günümüze bu alanda hizmet vermektedir.